Acheter un appartement loué : comment le récupérer ?
Découvrez nos astuces pour acheter un appartement loué et les étapes clés pour récupérer votre bien en toute sérénité. Suivez notre guide !
Acheter un appartement loué : comment le récupérer ?
Acheter un appartement loué peut présenter de nombreux avantages pour les investisseurs immobiliers et pour bénéficier d’une décote de prix.
Cependant, avant de se lancer, il est important de prendre en compte certaines précautions pour éviter les problèmes futurs.
En tant qu'agence immobilière expérimentée à Paris 15, nous allons vous guider à travers les différentes étapes pour acheter un appartement loué et le reprendre pour la vente ou pour y habiter.
Acheter un appartement loué : ce qu’il faut vérifier avant de se lancer
Avant de se lancer dans l'achat d'un appartement loué, il est important de vérifier plusieurs points clés pour s'assurer que l'investissement est rentable et que les relations avec les locataires seront pérennes.
Vérifier le paiement des loyers
Le premier point à vérifier est le paiement des loyers.
Il est important de s'assurer avant de signer le compromis de vente que le locataire paie régulièrement ses loyers et que le bailleur n'a pas de problèmes de trésorerie.
Vous pouvez demander à voir les quittances de loyer pour vous assurer que le locataire est à jour dans ses paiements.
Observer la qualité du dossier du locataire
Il est également important de vérifier la qualité du dossier du locataire.
Cela peut inclure une vérification :
- de son historique de paiement des loyers,
- de la stabilité de son profil financier en réclamant ses bulletins de paie pour s’assurer que le loyer ne dépasse pas 1/3 de ses revenus et que le locataire est en poste avec une période d’essai révolue
- de comparer son dossier initial à sa situation actuelle
Cela peut vous aider à évaluer la fiabilité du locataire et à éviter les problèmes futurs.
Il peut être intéressant pour vous, lors des visites de discuter avec un voisin ou à la gardienne de l’immeuble, en cas d’achat d’appartement.
Cela vous permettra aussi d’avoir l’avis d’un tiers sur le profil sérieux du locataire.
Vérifier l’absence de contentieux locatif
Il est également important de vérifier l'absence de contentieux locatif entre le bailleur et le locataire.
Si le locataire a intenté une action en justice contre le bailleur, il est important de comprendre les détails de ce litige pour éviter les problèmes futurs, avant de vous porter acquéreur de ce bien.
Aussi, s’agissant des contentieux relatifs à la réalisation de travaux par le bailleur actuel.
S’ils ont débuté, cela pourrait être à vous d’en prendre la charge pour les terminer.
Faire un état des lieux rigoureux
Avant de finaliser l'achat de l'appartement loué, il est important de faire un état des lieux rigoureux.
Cela comprend :
- une inspection des lieux approfondie pour déterminer l'état du bien,
- des installations électriques, sanitaires et des équipements.
- Ainsi que l’état des annexes (cave, parking etc)
- Et de la copropriété le cas échéant
L’état des lieux doit vous permettre de mesurer s’il est nécessaire d’effectuer des travaux et si le prix du bien nécessite une négociation.
Il vous faudra récupérer un état des lieux d’entrée à comparer avec l’état actuel de l’appartement pour apprécier les potentiels dégradations et savoir qui en est responsable.
Vérifier le montant du loyer
Avant de se lancer dans l'achat d'un appartement loué, il est important de vérifier le montant du loyer.
En effet, le montant du loyer peut varier selon l'état du logement et les commodités proposées.
Il est donc important de se renseigner sur le montant du loyer et de le comparer avec les prix du marché pour savoir si l'investissement en vaut la peine.
Aussi, un loyer peut être révisé, chaque année, à la date d’anniversaire du contrat.
Cette augmentation doit suivre l’indice de référence des loyers (IRL) par l’INSEE et doit être prévu dans le contrat de location.
A titre d’exemple, le loyer est augmenté en 2023 de 3,60% en métropole (lorsque le bail le permet).
L’appartement loué fait-il l’objet d’une convention ?
Il est également important de vérifier si l'appartement loué fait l'objet d'une convention, telles que Borloo ou Cosse.
En effet, certaines conventions peuvent imposer des restrictions sur la location du logement et peuvent avoir un impact sur le montant du loyer.
Il est donc important de bien connaître les termes de la convention pour savoir si l'investissement en vaut la peine.
La liste des éléments interdites à demander au locataire
Il est interdit que le propriétaire exige d’un candidat locataire les documents suivants (listes non exhaustives) :
- l’extrait de casier judiciaire,
- une copie du dossier médical
Le propriétaire qui exige la transmission de pièces qui ne sont pas listées s’expose à une amende de 3 000 €.
Achat d’un logement loué : comment le récupérer pour sa résidence principale ou pour vente ?
Si vous souhaitez acheter un appartement loué pour en faire votre résidence principale, il est important de respecter certaines formalités.
Il existe trois cas de figures pour lesquels un propriétaire d’un bien immobilier peut donner congé au locataire :
- Pour la vente du logement
- Pour habiter dans son bien
- Pour un motif légitime et sérieux (notamment en cas de faute du locataire)
Lorsque le bien est loué nu (sans meuble)
Cela signifie que le locataire a le droit d’occuper le logement pendant 3 ans.
En cours de bail
Le propriétaire est libre de mettre son logement en vente à tout moment, sans que le locataire soit prioritaire à l’achat.
Le locataire pourra rester dans les lieux et son bail continuera aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire bailleur.
Le nouveau propriétaire devra reconduire le bail pour une durée de 2 ans minimum.
Donc il ne sera pas libre de pouvoir l’habiter ou de le vendre à son tour avant la fin de ce délai spécifique.
A la fin du bail
Lors de la vente, le propriétaire actuel devra prévenir le locataire de la vente de son bien par lettre accusé de réception, avec le motif de vente.
Dans un délai d’au moins 6 mois avant la fin du bail de location.
On dit que le locataire a un droit de préemption sur l’appartement. C’est-à-dire que le locataire est prioritaire sur l’achat de l’appartement s’il le souhaite.
Sachez qu’un proche parent jusqu’au 3° degré peut se porter acquéreur avec une priorité face au locataire.
Le congé, qui vaut offre de vente est valable pendant les 2 premiers mois du préavis (sur 6).
Si le locataire accepte, il doit en informer le propriétaire avec lettre recommandée avec accusé réception et indiquer s’il fera appel à un prêt immobilier.
Si celui-ci refuse, le propriétaire actuel pourra vendre son bien avec le locataire toujours en place. A moins que le locataire décide de son propre gré de ce moment pour partir.
L’acquéreur devra reconduire le bail pour une durée de 2 ans minimum.
Il ne vous sera donc pas possible d’habiter le logement avant ces 2 ans, sauf si le locataire part de son propre gré.
Au moins 6 mois avant la date d’anniversaire des 2 ans du bail, vous devrez envoyer une lettre avec accusé de réception afin d’informer votre locataire que vous souhaitez reprendre le logement pour y vivre.
Lorsque le bien est loué meublé (LMNP, LMP)
Cela signifie que le locataire a le droit d’occuper le logement pendant 1 an.
En cours de bail
Le propriétaire est libre de mettre son logement en vente à tout moment, sans que le locataire soit prioritaire à l’achat.
Le locataire pourra rester dans les lieux et son bail continuera aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire bailleur.
A la fin du bail
Le propriétaire actuel devra prévenir le locataire de la vente de son bien par lettre accusé de réception, avec le motif de vente.
Dans un délai d’au moins 3 mois avant la fin du bail de location.
Le locataire n’a aucune priorité sur l’achat de l’appartement.
Comme vous l’aurez constaté, l’achat d’un appartement en location meublé comprend bien moins de contrainte que celui d’un appartement loué nu, afin de pouvoir le récupérer pour l’habiter ou bien pour le vendre à votre tour.
Acheter un appartement loué : reprise pour vente
Si vous souhaitez acheter un appartement loué dans le but de le revendre, il est important de bien étudier le marché immobilier et de connaître les prix du marché pour ne pas faire d'erreur dans votre investissement.
Il est également important de respecter les délais de préavis et les conditions d'indemnité d'éviction pour ne pas avoir de problèmes avec le locataire.
6 mois en nu avant date d’anniversaire + préemption par le locataire,
3 mois en meublé sans préemption par le locataire
Acheter un appartement loué vous permet de négocier une décote
Le rabais « classique »
Le rabais classique est une réduction sur le prix d'achat de l'appartement qui en pratique peut aller de 10% à 15% du montant du logement.
Le montant dépendra de plusieurs facteurs tels que :
- la durée du bail restant : plus la possibilité de récupérer le logement est éloignée, plus il est possible de négocier le bien
- le montant du loyer
- l’ancienneté du locataire dans le bien
- la qualité du bien
- la situation géographique
Le rabais loi 1948
Le rabais loi 1948 est un type de rabais plus spécifique qui est soumis par la loi de 1948.
Cette loi concerne :
- Les logements construits avant le 1er Septembre 1948
- Dans une commune de plus de 10 000 habitants
- Dont les locataires sont en places à une date antérieure au 23 décembre 1986
Si le locataire et le bien cochent toutes les cases ci-dessus alors il bénéfice de la protection de cette loi.
En d’autres termes, vous pouvez donner congé au locataire pour reprendre le bien uniquement si le locataire a moins de 70 ans et qu’il dispose de revenus supérieurs à 27 381 euros.
Mais vous devrez le reloger avec un logement équivalent.
Autant de raison pour lesquelles ce type de bien permet au nouveau propriétaire de l'appartement de bénéficier d'une réduction sur le prix d'achat.
Cette réduction est généralement de plus de 20% du prix d'achat.
Comment résilier un bail de 3 ans par le propriétaire ?
Quel motif pour faire partir un locataire ?
Il existe plusieurs motifs légaux qui permettent au propriétaire de faire partir un locataire en France.
Ces motifs incluent :
- la fin de la période de bail,
- la vente de l'appartement
- le besoin de le reprendre pour y habiter.
Cependant, le propriétaire ne peut pas faire partir un locataire sans raison valable ou sans respecter les procédures légales.
Ces procédures ont été détaillés ci-dessus.
Quand peut-on résilier un bail de 3 ans ?
Un bail de 3 ans peut être résilié à la fin de la période de bail.
Si le propriétaire souhaite résilier avant la fin de la période, il doit avoir une raison valable et respecter les procédures légales, parmi celles énoncées ci-dessus.
Quelles sont vos obligations de bailleur quand vous achetez un appartement occupé ?
En tant que nouveau propriétaire d’un appartement déjà loué, vous en devenez automatiquement le nouveau bailleur.
Cela signifie que vous devez respecter les obligations légales liées à ce rôle, telles que la mise en place d'un contrat de bail valide et permettre au locataire de disposer d'un logement sûr et sain.
Vous êtes tenu de respecter les termes du bail actuel et de ne pas effectuer de modification qui pourraient causer un préjudice aux locataires.
Il est également important de traiter les réclamations et les demandes de réparation dans l’appartement tel que vous l’aurez convenu sur le bail.
En tant que bailleur, vous devez également respecter les limites de loyer et les protections locataires établies par la loi, telles que les plafonds de loyer et les restrictions de résiliation de bail.
Acheter un appartement loué : un avantage financier ?
Un retour surinvestissement immédiat
Un des avantages de l'achat d'un appartement loué est le retour sur investissement immédiat.
En effet, le loyer peut couvrir une partie ou la totalité des coûts liés à l'achat de l'appartement, ce qui peut aider à réduire les coûts pour le propriétaire.
Vous n’avez pas de temps de vacances pendant lequel vous devez passer du temps à réaliser des visites et à trouver le bon profil pour occuper votre appartement.
Une meilleure rentabilité locative
De plus, l'achat d'un appartement loué peut offrir une rentabilité locative supérieure.
Cela est dû au fait que ce sont des appartements pour lesquels la négociation est en pratique toujours plus importante.
Et également du fait que le loyer est déjà en place et peut être ajusté en fonction des conditions du marché locatif.
Cela peut aider à générer un flux de revenus stable pour le propriétaire, ce qui peut être particulièrement attrayant pour les investisseurs à la recherche d'un placement à long terme.
Notre agence immobilière Paris 15 est spécialisée dans la vente.
Nous proposons un service à forte valeur ajoutée pour une commission compétitive à partir de 2%.
Au sein de notre agence, en plus d’un service « classique » de vente, un architecte et un conseiller financier, sont à votre disposition pour vous conseiller tout au long de la vente.
L'agence immobilière est basée dans le 15ème arrondissement de Paris, avenue Félix Faure.
