Plus-value immobilière 2023 : calcul et exonération
Découvrez comment calculer l'imposition sur la plus-value immobilière et comprendre les différentes exonérations possibles.
Partie 1 : Imposition sur la plus-value immobilière : définition
La plus-value immobilière, résultant de la vente d'un bien immobilier, est généralement soumise à l'impôt.
Cependant, des exonérations sont accordées en fonction de la nature du bien, telle que la résidence principale, ou de la situation personnelle du vendeur.
Au fil des années, le régime fiscal de la plus-value immobilière a connu plusieurs modifications, notamment dans le but de stimuler le secteur du logement et de la construction.
Bien que ces mesures aient été nécessaires pour favoriser les nouveaux projets, elles ont également ajouté à la complexité d'un système fiscal déjà difficile d'accès.
Cet article vise ainsi à décrypter l'impôt relatif à la plus-value immobilière.
Partie 2 : Comment calculer l’imposition sur la plus-value immobilière
Base de calcul de la plus-value immobilière
La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de cession (de vente) d'un bien et son prix d'acquisition (d’achat).
Voici comment s'opère le calcul :
1. Le prix de cession est simplement le prix de vente du logement. (indiqué dans l'acte notarié)
Des frais peuvent être déduit du prix, sur justificatifs, par exemple, les coûts liés aux diagnostics obligatoires
De plus, le montant de la TVA acquittée peut également être déduit, à condition de pouvoir en fournir la justification.
Ainsi : Prix de cession = Prix de vente + Charges supportées par l’acquéreur – Frais de cession
Remarque : le montant d'une indemnité d'assurance liée à un sinistre n'a pas à être ajouté au prix de cession pour le calcul de la plus-value.
2. Le prix d'acquisition fait référence au prix auquel le vendeur a initialement acquis le bien.
Ce montant doit être majoré des charges et indemnités acquittées au propriétaire au moment de l'achat.
De plus, il convient d'ajouter les frais d'acquisition, tels que les droits d'enregistrement ou la TVA payée lors de l'acquisition, ainsi que les frais de notaire.
Si le vendeur ne parvient pas à retrouver les justificatifs de ces frais, il peut appliquer une majoration forfaitaire équivalente à 7,5% du prix d'achat.
Dans le cas où le bien a été reçu à titre gratuit, par exemple par donation ou succession, ces frais d'acquisition augmentent la valeur vénale mentionnée dans l'acte.
De même, les dépenses engagées pour des travaux (construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration) peuvent être prises en compte dans le calcul, à condition de pouvoir justifier leur montant en présentant les factures émises par les entreprises qui les ont réalisés.
Toutefois, si ces factures ne sont pas disponibles, il est possible d'ajouter une majoration forfaitaire de 15% au prix d'achat, à condition que le vendeur soit propriétaire du bien depuis plus de 5 ans.
Enfin, les frais de voirie, de branchement aux réseaux et de distributions supportées peuvent également être inclus dans le calcul de la plus-value.
Source : BOFIP
Ainsi : Prix d’acquisition = Prix d’achat + Charges supportées au moment de l’achat + frais d’acquisition + dépenses de travaux + Frais de voirie
A titre d’exemple, admettons que M. Dupont ait acheté un bien d'une valeur de 200 000€ et l’ait vendu 250 000€.
Alors le calcul "simple" de la plus-value correspondrait à 250 000 – 200 000 = 50 000€
Calcul du montant de l’impôt
Tout d’abord, Plus-value nette = plus-value brute – abattement
Cependant, il faut en réalité calculer deux plus-values nettes :
1) Depuis le 1er février 2012 la plus-value nette est imposée au titre de l'impôt sur le revenu (taxe de 19%).
L'abattement pour durée de détention s'applique de la manière suivante :
- 6% pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu'à la 21e
- 4% pour la 22e année révolue de détention.
Voilà concrètement ce que cela donne, année par année :
2) De plus, la plus-value nette est aussi soumise aux prélèvements sociaux (17,2%).
L'abattement pour durée de détention s'applique de la manière suivante :
- 6% pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu'à la 21e
- 4% pour la 22e année révolue de détention.
Voilà concrètement ce que cela donne, année par année :
Calcul de la plus-value immobilière
En résumé, les plus-values réalisées sur les cessions de biens autres que des terrains à bâtir ou des droits s'y rapportant (résidence secondaire, bien immobilier en location, parking, locaux commerciaux et parts de société à prépondérance immobilière) sont taxées à hauteur de 36,2% dont :
- 19% au titre de l'impôt sur le revenu
- 17,2% au titre des prélèvements sociaux
Ainsi : Montant de l’impôt = Impôt sur le revenu + Prélèvement sociaux
Il faut aussi préciser qu’il existe une taxe pour les plus-values immobilières élevées.
En effet, si au titre de l’impôt sur le revenu, le montant de la plus-value taxable dépasse 50 000€ alors le vendeur doit s’acquitter d’une
3. Exemples de calcul et exonération de plus-value immobilière
A titre d’exemple, admettons que M. Dupont ai acquis un appartement en investissement locatif pour 150.000 € et qu’il le revend pour une valeur de 200.000€.
Sur l’acquisition, il a déjà réglé 10.500 € de frais de notaire.
Ici, le montant forfaitaire de 7,5 % est supérieur au montant des charges liées à l'acquisition (c.f Partie 2), il peut déduire 11.250 € car cet abattement forfaitaire est alors plus intéressant.
Attention cependant, dans l’exemple ci-dessus, M. Dupont a choisi le montant forfaitaire de 7.5% car ce forfait est supérieur au montant des charges liées à l'acquisition. Cela étant, si les frais d’acquisition avait été supérieur au forfait de 7.5% (donc supérieur à 11.250€) alors il aurait été plus intéressant d’appliquer les frais réels du prix d’acquisition.
De plus, s’il n’a pas fait de travaux, mais que la durée de détention du bien est supérieure à 5 ans, alors il peut déduire 15% du prix d'acquisition, soit 22.500 €.
Le prix d'achat retenu pour le calcul de la plus-value immobilière est alors de 150.000 + 11.250 + 22.500 = 183.750 €.
La plus-value brute imposable sera de 200.000 - 183.750 = 16.250 €.
En partant de ce postulat, si M. Dupont a fait l’acquisition de ce bien il y a 10 ans, il pourra bénéficier des abattements suivants :
• L’abattement pour l’impôt sur le revenu de 30% (calculé sur 19% de la PV brut imposable) nous obtenons le calcul suivant :
16 250 x 19% = 3 087,5€ -> Calcul de l'impôt sur le revenu sur la plus-value
3 087,5 x 30% = 926,25€ -> Abattement relatif à la durée de détention du bien calculé sur le montant de la taxe redevable
3 087,5-926,25 = 2 161,25€ -> Montant de l'impôt sur la plus-value
• L’abattement pour les prélèvements sociaux de 8.25% (calculé sur 17.2% de la PV brut imposable) nous obtenons le calcul suivant :
16 250 x 17,2% = 2 795€ -> Calcul des prélèvements sociaux sur la plus-value
2 795 x 8,25% = 230,59€ -> Abattement relatif à la durée de détention du bien calculé sur le montant de la taxe redevable
2 795 - 230,59 = 2 564,41€ -> Montant des prélèvements sociaux sur la plus-value
Plus-value nette = 16 250 – 2 161,25 – 2 564,41
Plus-value nette = 11 524,34
Toujours à titre d’exemple, si dans cette meme situation, M. Dupont avait fait 20.000 € de travaux sur cet appartement à 150.000€.
Il aurait pu, au choix justifier de ses travaux à l’aide de ses factures pour majorer le prix d’acquisition de 20.000€ ou bien utiliser le forfait de 15%.
Dans ce cas précis il est plus avantageux d’utiliser le forfait car 150.000 x 15% = 22.500€ soit 2.500€ de plus que la valeur réel des travaux effectués.
A noter qu’il existe aussi des motifs d’exonération, quels sont-ils ?
1. Si le bien est détenu depuis plus de 22 ans (30 ans pour une exonération totale sur l’impôt sur le revenu)
2. Si le bien vendu est la résidence principale du vendeur au moment de la cession.
3. Si le prix de vente du bien immobilier est inférieur à 15 000 euros.
4. Si le vendeur est un retraité ou une personne titulaire de la carte d'invalidité, sous réserve que leur revenu fiscal de référence ne dépasse pas un certain plafond.
5. Si le vendeur réside dans un établissement social ou médico-social d'accueil de personnes âgées ou d'adultes handicapés, à condition que leur revenu fiscal de référence ne dépasse pas un plafond.
6. Si le prix de cession est réinvesti par le vendeur dans l'achat ou la construction d'un logement destiné à devenir sa résidence principale dans un délai de 24 mois. De plus, le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la vente.
7. Si le bien est cédé à un organisme chargé du logement social ou à un opérateur privé s'engageant à réaliser ou terminer des logements sociaux.
8. Si la plus-value résulte d'une expropriation, à condition que l'indemnité d'expropriation soit entièrement réinvestie dans l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou plusieurs immeubles dans l'année suivant sa perception.
9. Si le bien est échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement immobilier.
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