Quelles sont les avantages de la nue-propriété ?
Découvrez notre guide sur le démembrement de la propriété, les droits de l'usufruitier et du nu-propriétaire, et les avantages de cette forme de propriété. Profitez gratuitement de ...
La nue-propriété est un concept juridique qui découle du démembrement de la propriété d'un bien immobilier.
Cela consiste à séparer les droits de propriété en deux parties distinctes : la nue-propriété et l'usufruit.
Qu'est-ce qu'un démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété est un processus juridique qui permet de diviser la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits distincts :
- la nue-propriété, qui correspond au droit de disposer du bien (le vendre, le donner, le léguer),
- l'usufruit, qui correspond au droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus (louer, habiter).
Quelle est la différence entre propriétaire et nu-propriétaire ?
Le propriétaire est celui qui détient la pleine propriété d'un bien immobilier, c'est-à-dire qu'il dispose à la fois de la nue-propriété et de l'usufruit.
Le nu-propriétaire, en revanche, ne détient que la nue-propriété du bien, tandis que l'usufruitier bénéficie de l'usufruit.
Quelle différence entre usufruitier et nu-propriétaire ?
L'usufruitier est celui qui bénéficie de l'usufruit d'un bien immobilier, c'est-à-dire du droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus.
Le nu-propriétaire, quant à lui, détient uniquement le droit de disposer du bien, sans en avoir l'usage ni en percevoir les revenus.
Comment fonctionne la nue-propriété ?
La nue-propriété est généralement mise en place lors d'une donation ou d'un achat immobilier.
Dans ce cas, le démembrement de la propriété est réalisé de manière volontaire, et les parties conviennent de la répartition des droits entre le nu-propriétaire et l'usufruitier.
Devenir nu-propriétaire : quels avantages ?
Pour ceux qui souhaitent préparer leur retraite
Investir dans la nue-propriété permet de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, puisque le prix d'achat d'un bien en nue-propriété est inférieur à celui d'un bien en pleine propriété.
Ainsi, au terme de l'usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien sans avoir à débourser de somme supplémentaire.
Pour ceux qui désirent préparer la transmission de leur patrimoine immobilier
La donation en nue-propriété permet de transmettre un bien immobilier à ses héritiers tout en conservant l'usufruit.
Ainsi, le donateur peut continuer à occuper le logement ou percevoir les revenus locatifs, tout en réduisant les droits de donation et les frais de succession.
Devenir nu-propriétaire : quels inconvénients ?
Le principal inconvénient de la nue-propriété est que le nu-propriétaire ne peut pas jouir du bien ni en percevoir les revenus d’une location tant que l'usufruit est en cours.
De plus, en cas de vente du bien, le nu-propriétaire doit obtenir l'accord de l'usufruitier.
La vente en nue-propriété
La vente en nue-propriété consiste à céder uniquement la nue-propriété d'un bien immobilier, tout en conservant l'usufruit.
Le prix de vente est généralement inférieur à celui d'un bien en pleine propriété, ce qui peut être intéressant pour l'acquéreur.
Pour le vendeur
Cette forme de vente lui permet de recevoir un capital financier important immédiatement tout en conservant son droit d'usage et d'habitation, lui permettant de continuer à vivre dans son logement sans changer son quotidien.
Le vendeur peut également réaliser des économies importantes en fonction des conditions définies dans le contrat, et bénéficie d'un cadre fiscal très favorable.
En effet, s’il s’agit de sa résidence principale le capital est totalement exonéré d’impôts sur les plus-values.
De plus, le vendeur n’a pas à supporter la taxe foncière et les gros travaux. (Selon les conditions définies au contrat).
De plus, le vendeur peut utiliser le capital reçu pour améliorer sa qualité de vie, réaliser des projets ou faire des donations à ses proches.
Pour l'acquéreur
L'investissement en nue-propriété répond à plusieurs besoins, tels que la préparation de sa retraite, la constitution d'un patrimoine locatif futur, l'achat d'un bien immobilier pour ses enfants, ou l'investissement dans une résidence secondaire future, sans aucune gestion ni fiscalité.
L'acquéreur bénéficie également d'un cadre fiscal très favorable, d'une bonne protection du capital investi et de l'absence de risque et de souci de gestion locative.
De plus, il a la possibilité de revendre sa nue-propriété à tout moment et peut financer son investissement par un crédit bancaire.
L'achat en nue-propriété avec ses parents
Il est possible d'acheter un bien immobilier en nue-propriété avec ses parents, en leur laissant l'usufruit.
Cela permet de bénéficier d'un prix d'achat réduit et d'optimiser la transmission du patrimoine familial.
Statut de nu-propriétaire : quelle fiscalité ?
La fiscalité de la nue-propriété est plus avantageuse que celle de la pleine propriété.
Les revenus locatifs ne sont pas imposés au titre de l'impôt sur le revenu du nu-propriétaire, et la valeur de la nue-propriété est exclue de l'assiette de l'IFI.
La donation en nue-propriété
La donation en nue-propriété est un mécanisme permettant de transmettre un bien immobilier à ses héritiers en réduisant les droits de donation et les frais de succession.
Le donateur conserve l'usufruit du bien et continue à en jouir ou à percevoir les revenus locatifs.
La location en nue-propriété
Qui a le droit d’en retirer des revenus : l’usufruitier ou le nue-propriétaire ?
L'individu qui détient l'usufruit, c'est-à-dire le droit d'usage du bien, est en mesure de finaliser des contrats de location d'habitation.
En vertu de l'article 595 du Code civil, le droit de jouissance qui lui est octroyé lui autorise à établir, de son propre chef, un contrat de location d'une durée n'excédant pas neuf ans et à encaisser les revenus qui en découlent.
Qui est responsable en cas de travaux - réparations ?
Le Code civil définit les droits et obligations du nu-propriétaire et de l'usufruitier.
Un bien immobilier, qu'il soit loué ou non, génère des charges qui doivent être partagées entre ces deux parties.
Selon l'article 605 du Code civil, l'usufruitier est responsable des réparations d'entretien, tandis que le nu-propriétaire est en charge des grosses réparations, à moins que celles-ci ne soient dues à un manque d'entretien de la part de l'usufruitier.
Cependant, les parties peuvent déroger à ces règles par convention.
Par exemple, lorsqu'un bien est loué, l'usufruitier perçoit les revenus fonciers et assume les obligations d'un propriétaire classique vis-à-vis du locataire.
Le nu-propriétaire est alors considéré comme un tiers dans la relation bailleur/locataire.
La jurisprudence a inversé le principe traditionnel, jugeant que l'usufruitier-bailleur doit supporter toutes les réparations, qu'elles soient d'entretien ou considérées comme grosses réparations.
De plus, l'usufruitier doit également assumer toutes les réparations en cas de dégradations commises par un locataire.
L'extinction de l'usufruit n'affecte pas le bail.
Le nu-propriétaire reprend le bail en cours et doit attendre la fin du bail pour envisager de le résilier, en respectant bien sûr son préavis.
Un nu-propriétaire ne peut donc jamais habiter le bien ?
Non, le nu-propriétaire ne peut pas habiter le bien tant que l'usufruit est en cours.
C'est l'usufruitier qui a le droit d'occuper le logement ou de le louer.
Est-ce que le nu-propriétaire et l’usufruitier sont en indivision sur le bien ?
Non, le nu-propriétaire et l'usufruitier ne sont pas en indivision.
Ils détiennent chacun des droits distincts sur le bien : la nue-propriété pour le nu-propriétaire, et l'usufruit pour l'usufruitier.
Quand le nu-propriétaire devient-il plein propriétaire ?
Le nu-propriétaire devient plein propriétaire à l'extinction de l'usufruit, généralement au décès de l'usufruitier ou à la fin d'une période.
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