Cause de nullité d'un mandat de vente : ce qu'il faut savoir

Lors d’une transaction, pour avoir droit à leur rémunération, les agences immobilières ont l’obligation de signer un mandat avec le propriétaire du bien.

Il est primordial que la rédaction du mandat soit irréprochable et comprenne toutes les dispositions légales (loi Hoguet), sous peine de nullité du mandat, pouvant entraîner la perte de rémunération sur l’opération immobilière lors du passage chez le notaire.

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Le mandat de vente est un contrat écrit qui permet à un propriétaire de confier la tâche de vendre son bien immobilier à un agent immobilier ou à une agence immobilière.

Si un propriétaire souhaite vendre sa maison sans l'aide d'une agence, ce document n'est bien sûr pas nécessaire.

Ce contrat joue un rôle essentiel dans le processus de vente immobilière, car il établit les modalités de la vente et les engagements des parties impliquées.

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Pour qu'il soit juridiquement valide, le mandat de vente doit inclure des mentions obligatoires imposées par la loi Hoguet:

·      Les coordonnées complètes du vendeur, et dans le cas d'une vente en indivision, les noms et coordonnées de tous les vendeurs.

·      Les informations de l'agent immobilier en charge de la vente et de l'agence immobilière, y compris le montant de la couverture d'assurance professionnelle et le numéro de carte professionnelle. (carte T de transaction immobilière)

·      Une description détaillée du bien à vendre, incluant toutes ses installations et annexes.

·      Le prix du bien mis en vente, excluant les frais d'agence.

·      Le montant des frais d'agence, clairement séparé du prix du bien. Si les honoraires varient selon des tranches de prix, il doit être précisé si ces tranches sont cumulatives.

·      La durée du mandat de vente, généralement d'une durée de 3 mois, mais non encadrée par la loi.

Le mandat est ensuite tacitement reconductible jusqu'à résiliation.
Une durée maximale du mandat peut également être spécifiée, généralement 1 an.

·      Les conditions de résiliation du mandat de vente c'est à dire la démarche et le délai à respecter pour que le vendeur puisse potentiellement résilier le mandat.

Le contrat de mandat de vente peut être sujet à deux types de nullité :

-      Nullité relative : Dans ce cas, le contrat est valide et produit des effets, mais il peut être annulé ou contesté par l'une des parties impliquées en raison d'un vice qui affecte la validité de l'accord.

La sanction appliquée est proportionnée à la gravité du vice et ne peut être invoquée que par les parties concernées par le contrat.

-      Nullité absolue : En revanche, lorsque le contrat est frappé de nullité absolue, il est considéré comme nul et non avenu.

Cela signifie qu'il ne produit aucun effet juridique et est réputé n'avoir jamais existé.

Concrètement, en cas de nullité relative, seul le propriétaire du bien peut intenter une action en justice.

De plus, cette action en nullité se prescrit en 5 ans, afin que le contrat ne puisse pas être annulé sur un temps trop long.

Cela n’implique qu’une nullité de forme peut être susceptible de ratification.

La nullité absolue concerne donc :

-      L’absence de numéro de carte professionnelle.

-      L’absence du lieu de délivrance de la carte professionnelle.

-      Mandat non écrit

-      Mandat signé par un mineur non émancipé

-      Mandat signé par une personne sous tutelle ou curatelle sans autorisation

-      Mandat signé sous la contrainte ou la violence

-      Mandat signé sous l'emprise de la fraude ou de l'erreur

-      Mandat signé par une personne qui ne dispose pas des droits nécessaires pour vendre le bien immobilier

-      Mandat signé par une personne décédée

Ainsi que les cause de nullités relatives :

-      Absence de pouvoir de représentation de l'agent immobilier

-      Mandat non exclusif sans indication de durée

-      Mandat exclusif sans indication de durée

-      Mandat exclusif avec une durée excessive

-      Non-respect des obligations légales de l'agent immobilier

-      Mandat signé sans l'accord des co-titulaires de la propriété

-      Non-respect des obligations contractuelles de l'une ou des deux parties

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Avant de signer le mandat de vente, veillez à vérifier attentivement les informations qu'il contient pour éviter toute nullité liée à des informations manquantes.

-       Assurez-vous que le document respecte le formalisme requis par la loi en incluant toutes les mentions obligatoires telles que la détention d'une assurance et d'une carte professionnelle, la durée, les honoraires, les moyens de publicité, les conditions de paiement et les conditions d'exclusivité.

-      Pour garantir la validité du mandat, tenez un registre conforme aux exigences légales en veillant à ce qu'il soit numéroté, relié, et ne contienne ni ratures ni blancs.

-      Si vous avez des doutes ou des questions concernant le mandat de vente, n'hésitez pas à solliciter l'avis juridique d'un professionnel.
Cela vous permettra de vous assurer que le mandat est valide et conforme à la réglementation en vigueur.

En suivant ces recommandations, vous pourrez éviter toute nullité potentielle et vous assurer que votre mandat de vente est valable et exécutoire.

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5. La relativité de la nullité du mandat de vente ‍

Suite à un arrêt de la Cour de cassation en date du 24 février 2017 (N°15-20411),certaines causes ne sont désormais plus absolues, mais relatives.

Cela signifie que seuls les mandants peuvent invoquer ces causes pour résilier le mandat de vente et demander des dommages et intérêts, et ce, uniquement s'ils désapprouvent les méthodes et actes du mandataire en charge du mandat. La Cour de cassation qualifie ces actes de gestion ultérieurs.

Cependant, il est important de noter que certaines formalités restent indispensables pour préserver la validité du mandat de vente. L'absence de ces éléments entraîne toujours une nullité absolue du mandat.

Parmi ces formalités, on retrouve notamment la nécessité d'un mandat écrit, la détermination ou la déterminabilité des honoraires avec désignation du débiteur entre le vendeur et les acquéreurs, ainsi que l'indication du nom et de la qualité du titulaire de l'attestation, accompagnée de la remise des reçus de versements (Cass. Civ. 1ère, 12.12.2020 N°19-14.025).

Attention, la nullité des mandats de vente peut entrainer automatiquement la nullité de la délégation de mandat afférente aux contrats.