Comment vendre un bien immobilier appartenant à une SCI ?
Vendre un bien immobilier en SCI nécessite des connaissances spécifiques. Consultez notre article pour tout savoir sur le sujet.
Vendre un bien immobilier appartenant à une Société Civile Immobilière (SCI) est un processus spécifique qui diffère de la vente d'un bien immobilier détenu en direct par une personne physique.
Dans cet article, nous vous guidons à travers les étapes pour vendre un bien en SCI et les points clés à maîtriser.
Rappel : qu’est-ce qu’une SCI ?
Une SCI, ou Société Civile Immobilière, est une forme juridique de société ayant pour objet la gestion et la détention de biens immobiliers.
Elle permet de faciliter la transmission, la gestion et l'organisation du patrimoine immobilier entre les associés.
Il faut être au moins deux personnes pour constituer une SCI mais la loi n’impose pas de capital social minimum.
La constitution d’une SCI peut se faire devant un notaire ou en sous seing privé.
Quand peut-on vendre un bien immobilier en SCI ?
Un bien immobilier en SCI peut être vendu à tout moment, en respectant les conditions prévues dans les statuts de la société et en obtenant l'accord des associés selon les règles de majorité établies.
Comment vendre un bien immobilier appartenant à une SCI ? Les étapes
1. Obtenir l'accord des associés : La première étape consiste à obtenir l'accord des associés à l’unanimité au travers d’une assemblée générale.
Si le bien est loué il faut recueillir l’agrément du locataire.
2. Estimer la valeur du bien : il faut estimer la valeur du bien immobilier par un agent immobilier pour fixer un prix de vente réaliste.
3. Mandater un agent immobilier ou vendre seul : La SCI peut mandater un agent immobilier pour effectuer les démarches nécessaires à la vente du bien.
4. Réaliser les diagnostics techniques immobiliers : La SCI doit faire réaliser les diagnostics techniques obligatoires et les fournir à l'acquéreur.
5. Signer le compromis de vente : La SCI et l'acquéreur signent un compromis de vente qui engage les deux parties devant un notaire qui sécurise le processus de vente.
6. Signer l'acte authentique de vente : L'acte est signé chez le notaire, qui procède à l’enregistrement au service de la publicité foncière.
Les frais de vente d'un bien d'une SCI
Les frais de vente d'un bien en SCI comprennent :
- les honoraires de l'agent immobilier ou du notaire,
- les frais de diagnostics techniques,
- les frais de publication de la vente,
- les éventuels impôts et taxes.
Comment peut-on sortir d'une SCI ?
Pour sortir d'une SCI, un associé a plusieurs options :
Donner ses parts à ses héritiers
L'associé peut transmettre ses parts à ses héritiers par donation ou succession.
La vente des parts de la SCI
L'associé peut vendre ses parts à un tiers ou à un autre associé, sous réserve de respecter les règles de majorité et les éventuelles clauses d'agrément prévues dans les statuts.
Comment dissoudre une SCI avec un bien immobilier ?
La dissolution d'une SCI peut être décidée par les associés selon les règles de majorité définies dans les statuts, ou en cas d'événements tels que la réalisation de l'objet social, la survenance d'une cause de dissolution légale ou la décision de justice.
Peut-on garder une SCI sans immeuble ?
Oui, il est possible de conserver une SCI sans immeuble, mais cela peut remettre en question l'intérêt et l'objet de la société.
La SCI peut alors se réorienter vers l'acquisition d'autres biens immobiliers ou évoluer vers un autre type de société en modifiant ses statuts.
Le régime des plus-values privées
Lors de la vente d'un bien immobilier détenu par une SCI, la plus-value réalisée est soumise à un régime d'imposition spécifique.
Si la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu (IR), les plus-values immobilières sont imposées selon le régime des plus-values privées, avec un abattement pour durée de détention.
Si la SCI est soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), les plus-values sont imposées au taux normal de l'IS.
Les exonérations à la taxation de la plus-value en cas de vente du bien par la société
Certaines exonérations à la taxation de la plus-value existent lors de la vente d'un bien immobilier par une SCI.
Par exemple, si la SCI est soumise à l'IR et que le bien vendu est une résidence principale, la plus-value est exonérée d'impôt.
D'autres exonérations peuvent s'appliquer en fonction de la nature du bien vendu et des circonstances de la vente.
Le calcul de la plus-value de cession de parts sociales
Lorsqu'un associé vend ses parts de SCI, la plus-value réalisée est soumise à l'impôt sur le revenu.
Le calcul de la plus-value s'effectue en soustrayant le prix de cession des parts du prix d'acquisition, après application des éventuels abattements pour durée de détention.
Les exonérations à la taxation de la plus-value dans le cadre d'une cession de parts
Certaines exonérations peuvent s'appliquer lors de la cession de parts sociales d'une SCI soumise à l'IR, notamment si le bien vendu est une résidence principale, si l'associé est âgé de plus de 65 ans et dispose de revenus modestes, ou si l'associé est contraint de vendre ses parts pour raisons de santé ou pour cause de changement de domicile.
Les conditions d'exonération varient en fonction de la situation de l'associé et de la nature du bien vendu.
En conclusion, la vente d'un bien immobilier appartenant à une SCI nécessite de prendre en compte plusieurs facteurs spécifiques.
Il est essentiel de bien se renseigner sur les étapes à suivre, les frais à prévoir et les régimes fiscaux applicables afin de mener à bien cette opération.
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