Comment vendre un logement occupé en cours de bail ? 2023
Découvrez les spécificités de la vente d'un logement occupé en cours de bail, que ce soit un logement vide ou meublé, et les facteurs à considérer pour réussir cette transaction.
La vente d'un logement occupé peut s'avérer complexe, car elle nécessite de tenir compte des droits et obligations des locataires en place.
Dans cet article, nous allons aborder les différentes situations de vente d'un logement occupé, qu'il s'agisse d'un logement vide ou meublé, ainsi que les éléments à prendre en compte lors de la vente.
Vendre un logement loué vide
Lorsqu'il s'agit d'un logement vide, le propriétaire a le droit de mettre en vente son bien, même s’il est habité par le locataire.
Lorsque le logement est vendu, le nouveau propriétaire doit répondre de certaines obligations :
- Informer le locataire de ses coordonnées
- Continuer de louer les lieux au locataire en place aux mêmes conditions
- Restituer la caution en cas du départ du locataire de son logement
Il faut distinguer les cas de congé pour habiter et de congé pour vendre.
Congé pour habiter
Le bailleur peut donner congé pour habiter dans les conditions suivantes :
Le bail prend fin moins de 2 ans après l'achat
Le propriétaire peut donner congé pour la fin du bail en cours.
Néanmoins, le congé ne prendra effet qu’à la fin d’un délai de 2 ans après la signature de l’acte authentique.
Le bail prend fin plus de 2 ans après
Dans ce cas, le propriétaire peut donner congé au locataire à la fin du bail, en respectant un préavis de 6 mois et en justifiant de sa volonté d'habiter le logement ou de le faire occuper par un proche.
Congé pour vendre
Le bailleur peut donner congé pour vendre selon les conditions suivantes :
Le bail prend fin moins de 3 ans après l'achat
Le nouveau propriétaire a la possibilité de donner congé au locataire à la fin de la 1re reconduction tacite du bail ou bien à la fin du 1er renouvellement du bail.
Par exemple, si le propriétaire a acheté le logement le 1er mars 2023 et que le bail prend fin le 31 mai 2025, il peut donner congé au locataire pour qu'il libère les lieux au plus tard à la date de fin de la 1re reconduction, qui a lieu le 31 mai 2028.
Le bail prend fin plus de 3 ans après
Dans ce cas, le propriétaire peut donner congé à la fin du bail, en respectant un préavis de 6 mois et en informant le locataire de son intention de vendre.
Vendre un logement meublé
Pour les logements meublés, les règles sont différentes :
Cas général
Le propriétaire doit attendre l'échéance du bail pour donner congé pour vendre, en respectant un préavis de 3 mois, avant la date d’anniversaire du bail.
Lorsque le logement est vendu, le nouveau propriétaire doit répondre de certaines obligations :
- Informer le locataire de ses coordonnées
- Continuer de louer les lieux au locataire en place aux mêmes conditions
- Restituer la caution en cas du départ du locataire de son logement
Bail mobilité
Le propriétaire a la possibilité de mettre en vente son logement, ou le céder gratuitement, alors que le bail mobilité est en cours.
Le nouveau propriétaire doit indiquer les informations suivantes au locataire :
• Son nom ou dénomination
• Son domicile ou siège social
• Nom et adresse de l'agence immobilière (le cas échéant)
Le locataire a le droit de rester dans les lieux et voit son bail se poursuivre aux mêmes conditions avec ce nouveau propriétaire.
Vendre un logement occupé : décote du prix de vente
La vente d'un logement occupé entraîne généralement une décote du prix de vente, car l'acheteur doit tenir compte de la présence du locataire et de la durée du bail restant.
Cette décote varie en fonction de la situation du marché immobilier et des conditions du bail en cours.
Seront notamment pris en compte :
- le montant du loyer,
- l’âge du locataire,
- le temps restant à courir au contrat de location,
- le type de location,
- la performance énergétique du logement,
- si le bien est situé dans une zone d’encadrement des loyers.
Vendre un logement occupé : transmission des éléments de la location (dépôt de garantie, acte de caution, …)
Lors de la vente d'un logement occupé, il est important de transmettre à l'acheteur tous les éléments relatifs à la location en cours, tels que le dépôt de garantie, l'acte de caution, le contrat de location, les quittances de loyer, etc.
Si l’ancien propriétaire avait souscrit à une assurance loyers impayés, celle-ci est résiliée.
Si un conflit est en cours au moment de la vente, sa résolution se poursuit entre les deux parties concernées.
Ce n’est pas à l’acquéreur de récupérer les éventuels loyers impayés avant l’achat.
Ces éléments permettront au nouvel acquéreur de reprendre la gestion de la location en toute sérénité.
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