Qu'est-ce que la valeur vénale d'un bien immobilier ?
Découvrez ce qu'est la valeur vénale d'un bien immobilier, comment elle est déterminée et pourquoi elle est essentielle pour les ventes immobilières.
La valeur vénale vous permet d’évaluer votre patrimoine immobilier et est utilisée à ce titre dans de nombreuses situations.
De fait, il est important pour un propriétaire de maîtriser cette notion et de connaître à quels fins elle vous est utile.
Définition juridique : Qu’est-ce que la valeur vénale d’un bien ?
La valeur vénale d’un bien immobilier est la valeur marchande que ce bien pourrait atteindre s’il était vendu librement sur le marché.
C'est donc la valeur à laquelle un bien immobilier peut être acheté ou vendu à un moment donné.
Cette valeur dépend de nombreux facteurs tels que l’emplacement, la superficie, la présence d’espaces extérieurs, l’état général du bien, l’état de la copropriété le cas échéant, la conjoncture du marché immobilier etc.
D’après la jurisprudence, et vu les articles L. 17 du Livre des procédures fiscales et 761 du Code général des impôts, la valeur vénale est « constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de leur situation de fait et de droit à cette date ; »
Comment calculer la valeur vénale d’un bien ?
Vous l’estimez vous-même
Il est possible de faire une estimation soi-même de la valeur vénale d'un bien immobilier, en prenant en compte de nombreuses caractéristiques parmi lesquelles certains ont été évoquées ci-dessus.
Cependant, cette méthode n'est pas recommandée, car n’ayant pas accès à l’expertise et aux outils précis d’un professionnel, le particulier peut être conduit à une estimation erronée de la valeur réelle du bien.
Vous la faites estimer
La meilleure solution est de faire estimer la valeur vénale d'un bien immobilier par un professionnel, tel qu'un agent immobilier expérimenté.
Ce dernier prendra en compte tous les critères pour déterminer la valeur vénale la plus juste.
A l’issu de son évaluation, l’expert immobilier vous remettra une attestation de valeur vénale de votre bien immobilier.
Comment calculer la valeur vénale d'un immeuble ?
Le calcul de la valeur vénale d'un immeuble prendra en compte plusieurs éléments en plus de ceux évoqués pour un appartement, tels que la surface des parties communes, l'état général du bâtiment, l’état de l’immeuble, les rénovations à envisager (toiture, partie commune ravalement de façade), etc.
Pour ce faire, il est recommandé de faire appel à un professionnel de l’immobilier afin d’avoir une assurance élevée sur la justesse de l’estimation.
Quelle est la valeur vénale d'un bien immobilier occupé ?
Lorsqu'un bien immobilier est occupé, il est souvent plus difficile d'estimer sa valeur vénale.
En effet, la valeur du bien dépend de la qualité du locataire en place, de l’âge du locataire, du montant du loyer et de la durée du bail restante.
Quelle est la différence entre valeur vénale et valeur locative ?
La valeur locative est le montant du loyer que pourrait générer un bien immobilier sur une année si le propriétaire louait son logement.
Elle est donc différente de la valeur vénale, qui est la valeur de marché du bien.
La valeur locative est intéressante à connaître dans le cadre d’un investissement locatif.
Quelle est la différence entre la valeur vénale et la valeur d’usage ?
La valeur d'usage d'un bien immobilier est le profit qu'il peut apporter à son propriétaire en cas d'utilisation personnelle ou professionnelle.
Cette valeur est donc différente de la valeur vénale, qui est la valeur marchande du bien immobilier.
Quel est l’enjeu du calcul de la valeur vénale d’un bien immobilier :
Pour l’Impôt sur la Fortune Immobilière ?
Le seuil de l’IFI est de 1,3 millions d’euros de patrimoine net, soit après déduction des dettes.
La résidence principale est prise en compte dans ce calcul, elle bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30% de sa valeur vénale.
Lorsqu’elle est détenue via une SCI la résidence principale ne bénéficie de l’abattement.
Les résidences secondaires n’en profitent pas non plus.
Pour alléger son IFI, le particulier peut utiliser le démembrement de propriété (nu propriété / usufruit). Celui-ci peut effectuer une donation temporaire d’usufruit sur bien immobilier en faveur de son enfant majeur. Cet actif sort alors du patrimoine taxable, et l’IFI est réduit.
En cas de suspicion, l’administration fiscale est en droit d’effectuer une procédure de rectification contradictoire s’il estime que la valeur déclarée ne reflète pas la valeur vénale réelle (art 17 et 55 du livre des procédures fiscales)
Pour une succession ?
S’agissant des droits de succession ou d’une donation, il sera nécessaire de communiquer à l’administration fiscale la valeur vénale des biens en question.
Veillez à fournir une estimation au plus proche des valeurs de marché, sans quoi l’administration fiscale déclenchera une procédure de régularisation de ces droits.
Vous aurez pour autant la possibilité de réclamer un remboursement, dans le cas où votre patrimoine a été surévalué.
Pour les assurances ?
Dans le cas d’un sinistre, il sera crucial de pouvoir fournir une valeur vénale pertinente de votre logement, appartement ou maison, car votre indemnisation en dépendra.
Qu'est-ce que la taxe sur la valeur vénale des immeubles ?
La taxe sur la valeur vénale des immeubles est égale à 3 % de la valeur vénale des biens et droits immobiliers possédés en France au 1er janvier de l’année d’imposition.
La taxe concerne toutes les entités juridiques françaises et étrangères qui possèdent un ou plusieurs immeubles en France.
Cette taxe comprend néanmoins plusieurs possibilités d’exonérations.
Quelle différence entre la valeur vénale et le prix ?
La valeur vénale est une estimation de la valeur d'un bien immobilier sur le marché immobilier, elle correspond au prix net vendeur.
Le prix, quant à lui, est le montant effectivement payé par l'acheteur lors de la vente.
La valeur vénale sert de base pour déterminer le prix de vente, mais le prix peut être influencé par d'autres facteurs tels que la négociation entre les parties.
Quelle est la différence entre un avis de valeur et une estimation ?
Il n’y a pas de différence entre un avis de valeur et une estimation, il s’agit de la même chose.
La même approche sont retenus, pour le calcul de la valeur marchande de votre bien, il s’agit uniquement d’un synonyme.
Quel est le coût d’une estimation immobilière ?
Le coût d'une estimation immobilière varie en fonction du professionnel sollicité et de la complexité de l'opération.
Les frais d'estimation peuvent être considérés comme un investissement rentable pour fixer un prix de vente juste et réaliste et pour garantir une transaction immobilière réussie.
En pratique, de nombreux professionnels proposent des estimations gratuites pour les appartements et maisons.
L'estimation peut devenir payante pour des lots plus imposants comme pour un immeuble.
En tant qu’agents immobiliers expérimentés sur Paris, nous proposons des estimations gratuites.
Vous pouvez contacter dès à présent un de nos conseillers qui se fera un plaisir d’organiser un rendez-vous avec vous afin d’estimer votre logement au plus proche des valeurs de marché.
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