Comment fonctionne une agence immobilière ? En 2023

Lorsque l'on envisage d'acheter, vendre ou louer un bien immobilier, il est souvent judicieux de faire appel à une agence immobilière.  

Comment fonctionne réellement une agence immobilière ?

Quels sont ses rôles et sa structure organisationnelle ?

Comment se rémunère-t-elle ?

Dans cet article, nous allons explorer en détail le fonctionnement d'une agence immobilière et mettre en lumière son importance dans le domaine de l'immobilier.

Une agence immobilière est une entité commerciale spécialisée dans les transactions immobilières, la gestion locative et parfois même la gestion de copropriétés (syndic).

Il faut préciser que certaines agences se concentrent sur la vente de biens résidentiels, tandis que d'autres sont spécialisées dans les transactions commerciales ou la gestion locative.

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L’agence agit en tant qu'intermédiaire entre les propriétaires, les locataires et les acheteurs, facilitant ainsi les transactions et offrant des services professionnels dans le domaine de l'immobilier.

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L'objectif principal d'une agence immobilière est de répondre aux besoins et aux attentes de ses clients en matière de biens immobiliers. Que ce soit pour :

- l'achat ou la vente d'une maison, d'un appartement, neuf ou dans l'ancien, voire d'un terrain,
- la location d'un logement, jusqu'à la gestion d'un bien locatif,
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L'agence immobilière met à disposition son expertise, ses connaissances du marché local et son réseau de contacts pour assurer des transactions fluides et efficaces.

L'agence immobilière propose généralement un large éventail de services adaptés aux besoins de ses clients.

Parmi ces services, on trouve :

- la recherche de biens immobiliers correspondant aux critères spécifiques des clients,
- l'estimation de la valeur marchande des biens,
- la négociation des prix et des conditions contractuelles,
- la rédaction des contrats de location ou de vente,
- la gestion des formalités administratives et juridiques.

Une agence immobilière s'adresse à différents publics qui ont des besoins spécifiques dans le domaine de l'immobilier.

• Les acheteurs :

Les personnes qui souhaitent acheter un bien immobilier, peuvent bénéficier des services d'une agence immobilière.

L'agence leur propose une sélection de biens correspondant à leurs critères et les accompagne tout au long du processus d'achat, depuis la recherche jusqu'à la     signature de l’acte authentique.

Les clients acheteurs peuvent être accompagnés parce qu'on appelle un mandat de recherche.

• Les vendeurs :

Les propriétaires qui désirent vendre leur bien immobilier peuvent faire appel à une agence immobilière pour faciliter la vente.    

L'agence met en œuvre des stratégies de marketing efficaces pour :
- promouvoir le bien,
- rechercher des acheteurs potentiels,
- organiser les visites,
- négocier les offres,
- valider la capacité financière des acheteurs potentiels
- aider à finaliser la transaction dans les meilleures conditions.

• Les locataires :

Les personnes à la recherche d'un logement à louer peuvent également se tourner vers une agence immobilière.

L'agence propose une liste de biens disponibles à la location, en tenant compte des critères de recherche des locataires (budget, localisation, taille, etc.).    

• Les propriétaires bailleurs :

Les propriétaires qui souhaitent mettre leur bien en location peuvent confier cette tâche à une agence immobilière.    

L'agence se charge de :
- trouver des locataires,
- de gérer les aspects administratifs et juridiques de la location,
- de percevoir les loyers
- de s'occuper de la maintenance du bien.

Cela permet aux propriétaires de déléguer la gestion locative et de s'assurer d'une rentabilité optimale de leur investissement immobilier.

• Les investisseurs :

Les personnes intéressées par l'investissement immobilier peuvent bénéficier des conseils et de l'expertise d'une agence immobilière.

L'agence les guide dans l'identification des opportunités d'investissement, les informe sur les tendances du marché, les aide à évaluer la rentabilité potentielle d'un bien et les accompagne dans toutes les étapes de l'acquisition et de la gestion de leur investissement.

Elle peut aussi conseiller l'investisseur sur la fiscalité à adopter pour optimiser sa rentabilité.

Dans cette partie nous nous concentrerons sur le processus de mise en vente des agences immobilière.

Il est question ici d’un modèle de commercialisation classique car certaines agences, comme notre agence immobilière Paris 15, proposent des services supplémentaires tels que l’intervention d’un architecte en fonction des besoins et d'un conseiller en financement.

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1) Évaluation du bien :

L'agence immobilière évalue le bien à vendre en prenant en compte des critères tels que :
- sa superficie,
- son état,
- sa localisation,
- les transactions similaires récentes,
- l'état de la copropriété
- et bien d'autres éléments (ascenseur, exposition, transports etc.)

Elle détermine ainsi la valeur vénale du bien.
C'est à dire la valeur pour laquelle le logement pourrait être vendu à un moment T.

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2) Stratégie de vente :

Sur la base de l'évaluation du bien, l'agence immobilière propose une stratégie de vente adaptée.

Cela peut inclure :
- la mise en valeur du bien,
- la réalisation de photographies professionnelles,
- la création de descriptions attrayantes,
- la diffusion d'annonces sur des sites web immobiliers,
- Et parfois une commercialisation off-market (pour les bien prestigieux).

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3) Recherche d'acheteurs potentiels :

L'agence immobilière utilise ensuite ses ressources et son réseau pour rechercher des acheteurs potentiels.

Elle peut notamment :
- communiquer avec d'autres agences,
- utiliser sa base de données d'acheteurs,
- promouvoir le bien via différents canaux de diffusion,
- organise des visites, etc.

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4) Négociation des offres :

Lorsque des acheteurs manifestent leur intérêt, l'agence immobilière gère les négociations entre les vendeurs et les acheteurs.

Son rôle est de trouver un terrain d'entente satisfaisant pour les deux parties et de veiller à ce que toutes les conditions de la vente soient correctement spécifiées dans le contrat.

Aussi, notre agence immobilière met un point d'honneur à vérifier systématiquement la capacité de financement des potentiels acquéreurs afin que ces derniers ne fassent pas défaut.

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5) Suivi administratif :

Une fois qu'un accord est conclu, l'agence immobilière assiste les vendeurs et les acheteurs dans toutes les étapes administratives de la vente.

Cela peut inclure la préparation des documents nécessaires, l'organisation des expertises et des inspections (en cas de futurs travaux ex. mur porteur), le suivi des délais légaux, etc.

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6) Clôture de la vente :

Enfin, l'agence immobilière accompagne les vendeurs et les acheteurs jusqu'à la clôture de la vente chez le notaire qui s'assure que toutes les formalités sont remplies, que les paiements sont effectués et que les transferts de propriété sont réalisés conformément aux dispositions légales.

Les agences immobilières sont rémunérées pour leurs services par le biais de commission.

La rémunération varie en fonction du type de transaction (location ou vente) et des pratiques spécifiques de chaque agence.

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1. Commission de location :

Lorsqu'une agence immobilière facilite la location d'un bien, elle perçoit généralement une commission équivalente à un pourcentage du loyer.

Le pourcentage varie selon qu'il s'agisse d'une location classique ou bien une location saisonnière (court terme type Airbnb).

2. Commission pour vente :

Pour les honoraires de vente immobilière, l'agence immobilière reçoit une commission calculée en pourcentage du prix de vente final.

Le pourcentage varie en fonction de la valeur du bien, de l'environnement voire de la typologie du bien (studio versus appartement ou maison haut de gamme). 
Et, les frais d'agence peuvent bien entendu varier selon les accords conclus entre l'agence et le vendeur.

La moyenne nationale des commissions est de 5,4% du prix de vente, mais cela peut être négocié au cas par cas.

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Notre agence quant à elle propose une commission compétitive à partir de 2%.