L'encadrement des loyers à Paris 2023 : comment ça marche ?

Depuis le 1er janvier 2023, vous pouvez signaler un dépassement de loyer à la Ville de Paris.

Déjà mis en place une première fois entre 2015 et 2017 grâce à la loi ALUR, et après une suspension pour des raisons juridiques, le dispositif est réinstauré avec l'article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018.

L'encadrement des loyers devant être sollicité par les collectivités, la maire de Paris a souhaité qu'il soit remis en place très rapidement.

Dès janvier 2019, la Ville de Paris a demandé à l'État que le territoire parisien puisse de nouveau se voir appliquer ce dispositif, outil complémentaire indispensable aux actions déjà menées par la Ville de Paris en matière d'accès au logement abordable.

Depuis, d'autres territoires en France, appliquent le dispositif et, notamment, en Île-de-France.

I/ L'encadrement des loyers : qu'est-ce-que c'est ?

L'encadrement des loyers est un dispositif qui permet de limiter l'augmentation des loyers des logements du parc privé.
À la location, le loyer proposé (hors charges et hors complément de loyer) est encadré et ne peut pas dépasser un montant plafond (le loyer de référence majoré) au mètre carré qui varie en fonction du quartier, du type de location (vide ou meublé), du nombre de pièces et de l'époque de construction du logement.

II/ L'encadrement des loyers : comment ça marche ?

1/ Quels sont les logements concernés ?

L'encadrement s'applique à tous les baux signés à compter du 1er juillet 2019 et soumis à la loi du 6 juillet 1989, c'est-à-dire la location de la résidence principale ou la location dans le cadre d'un bail mobilité.

Il s'applique aux locations vides et meublées, tant pour les relocations que pour les premières locations (dont les colocations) et les renouvellements de baux.

Ne sont pas concernés par l'encadrement des loyers :
• Les logements sociaux (HLM, conventionnés APL et ANAH) ;
• Les logements soumis à la loi de 1948 ;
• Les locations saisonnières.

2/ Que sont les loyers de référence et comment sont-ils fixés ?

Le préfet fixe chaque année le niveau des loyers de référence applicable au parc de logement privé.
(Sur la base des données de l'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne).

Il y a 3 types de loyers de références :
- Un loyer minoré (équivalent au loyer de référence médian -30%).
- Un loyer de référence médian.
- Un loyer de référence majoré (équivalent au loyer de référence +20%).

Les loyers de références sont définis selon les critères suivants :
- Vide ou meublé
- Par la date de construction
- Pa typologie de logement
- Selon le secteur géographique

Le loyer hors charges, hors complément de loyer, fixé par le propriétaire bailleur ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré.

En cas de dépassement le locataire peut faire un signalement.

Pour les logements meublés, le loyer de référence inclut une majoration, sous forme de pourcentage (environ 12 % depuis 2 ans), défini annuellement dans le même arrêté.

Le taux est appliqué sur le loyer de référence des logements non meublés.

Dans cet exemple nous prenons un appartement de deux pièces, datant des années 50, non meublé, d'une surface de 50m2 situé au 54 Avenue Felix Faure 75015.
Du 1er juillet 2023 au 30 Juin 2024 le loyer de référence sera :

Loyer de référence minoré : 16,9€/m2 soit 845€/mois
Loyer de référence : 24,1€/m2 soit 1205€/m2
Loyer de référence majoré : 28,9€/m2 soit 1445€/mois

Source : service-public.fr

Le loyer de référence majoré concerne les nouvelles locations.

Il s'applique dès que le montant du loyer de référence est connu.

En ce qui concerne les logements déjà loués, il entre en vigueur uniquement lorsque le bail de location est renouvelé.
Autrement dit, il ne s'applique pas de manière rétroactive sur les baux signés avant la mise en place de la loi.

Le loyer peut être vu à la hausse dans les proportions suivantes :

• De 15% si le propriétaire a réalisé des travaux d'amélioration ou de mise en conformité dont le coût est au moins égal à la moitié des revenus locatifs qu'il a perçu la dernière année.
• Librement mais dans le respect du loyer de référence majoré et du potentiel complément de loyer, si les travaux ont eu lieu depuis moins de 6 mois et que la somme dépensée est égale aux revenus collectés sur la dernière année grâce aux loyers.
• Au maximum de 50% de la différence entre le loyer de référence et le dernier loyer appliqué, si le loyer était jusqu'à présent sous-évalué.

III/ Objectif de l'encadrement des loyers

En principe, le propriétaire a toute latitude pour fixer le montant de son loyer mais le dispositif d'encadrement des loyers a été mis en place pour limiter les hausses intempestives de loyers dans des zones tendues (où la demande dépasse l'offre).

Pour les communes qui décident de l'appliquer, un loyer de référence est fixé en fonction du type de location, du nombre de pièces et de l'âge du logement.

Le loyer demandé ne peut pas dépasser ce loyer de référence de plus de 20 %. Si cette condition n'est pas respectée, le locataire peut saisir la justice pour demander la réévaluation du loyer à la baisse.

Il est à noter que le prix du loyer du précédent locataire doit être inscrit sur le nouveau contrat de bail.

En 2015, 30 % des loyers parisiens avaient connu une baisse de prix grâce à ces mesures d'encadrement.
Le ministère du logement et de l'habitat durable a mis en place un site internet pour vérifier si le loyer est correctement évalué.

IV/ Impact sur le marché

Quand la majorité des professionnels de l'immobilier (gestionnaires et administrateurs de biens) ne peuvent porter le risque d'une non-conformité des loyers du parc immobilier de leurs mandants (risque d'une amende délivrée par préfet de 5 000 € pour les personnes physiques et 15 000€ pour les personnes morales) et préfèrent assumer une baisse de rentabilité des biens en gestion, la réflexion des particuliers semble être toute autre dans un marché toujours aussi tendu.

L'impact de l'encadrement sur les revenus locatifs entraine des baisses supérieures à 40% pour certains biens d'après le figaro.

Ces baisses semblent suffisamment importantes pour entrainer des particuliers bailleurs à prendre le risque d'une non-conformité ou à justifier le déplafonnement du loyer pour « caractéristiques exceptionnelles de l'appartement ».

De plus, le vide juridique concernant ledit déplafonnement du loyer ne permet pas aux locataires une garantie totale d'obtenir raison auprès de la commission de conciliation : les idées allant bon train avec parfois « une proximité avec le métro » comme caractéristique exceptionnelle.

La prise en compte et l'application de cet encadrement dans l'évaluation des valeurs locatives comme des valeurs vénales est une nécessité pour les experts, lesquels doivent se conformer à la règlementation en vigueur.

L'impact sur les taux de rendements semble être pour le moment nul avec une tendance encore baissière.

Reste à savoir quelle va devenir la logique des investisseurs dans un marché où les rendements n'ont jamais été aussi proches du taux de l'inflation.