Acquérir un logement loué : comment le récupérer ?

Acquérir un logement loué peut offrir de nombreux bénéfices aux investisseurs immobiliers et permettre de profiter d'une réduction de prix. Toutefois, avant de s'engager, il est essentiel de considérer certaines précautions pour éviter les soucis ultérieurs.

En tant qu'agence immobilière expérimentée à Paris, nous vous guiderons à travers les différentes étapes pour acquérir un logement loué et le récupérer pour la revente ou pour y résider.

Les points à vérifier avant de s'engager

Contrôler le versement des loyers

Le premier élément à contrôler est le versement des loyers. Il est primordial de s'assurer, avant de signer le compromis de vente, que le locataire s'acquitte régulièrement de ses loyers et que le propriétaire n'éprouve pas de difficultés financières. Vous pouvez demander à consulter les quittances de loyer.

Examiner la qualité du dossier du locataire

Il est essentiel de vérifier la qualité du dossier du locataire : son historique de règlement des loyers, la stabilité de sa situation financière (fiches de paie, loyer ne dépassant pas le tiers de ses revenus, emploi avec période d'essai achevée), et de comparer son dossier initial avec sa situation actuelle. Lors des visites, il peut être judicieux de discuter avec un voisin ou la concierge pour avoir l'opinion d'un tiers.

Contrôler l'absence de litiges locatifs

Vérifiez l'absence de litiges entre le propriétaire et le locataire. Si le locataire a intenté une action en justice, comprenez les détails de ce conflit avant de vous porter acquéreur. Concernant les litiges relatifs à des travaux engagés par le propriétaire actuel : s'ils ont débuté, cela pourrait être à vous de les terminer.

Réaliser un état des lieux minutieux

Avant de finaliser l'achat, réalisez un état des lieux minutieux : inspection approfondie du bien, des installations électriques et sanitaires, des équipements, des annexes (cave, parking) et de la copropriété le cas échéant. Récupérez l'état des lieux d'entrée à comparer avec l'état actuel pour apprécier les dégradations et leurs responsabilités.

Vérifier le montant du loyer

Le montant du loyer peut varier selon l'état du logement et les commodités. Comparez-le avec les prix du marché. Un loyer peut être ajusté chaque année, à la date anniversaire du contrat, en suivant l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE, et doit être prévu dans le contrat.

Conventions et documents interdits à exiger

Vérifiez si l'appartement est soumis à une convention (Borloo, Cosse), qui peut imposer des limitations. Par ailleurs, le propriétaire ne peut exiger d'un candidat locataire certains documents (extrait de casier judiciaire, photographie, dossier médical) sous peine d'une amende de 3 000 €.

Comment le récupérer pour sa résidence principale ou pour vente ?

Un propriétaire peut donner congé au locataire dans trois cas de figure : pour la vente du logement, pour habiter dans son bien, ou pour un motif légitime et sérieux (notamment en cas de faute du locataire).

Lorsque le bien est loué nu (sans meuble)

Le locataire a le droit d'occuper le logement pendant 3 ans. En cours de bail, le propriétaire peut vendre à tout moment, sans droit de préférence pour le locataire. Le bail est transféré aux mêmes conditions au nouveau propriétaire, qui devra le prolonger pour une durée minimale de 2 ans (il ne pourra donc occuper ou revendre avant cette période).

À la fin du bail, le propriétaire doit informer le locataire de la vente par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins 6 mois avant la fin du bail. Le locataire a un droit de préemption (un parent proche jusqu'au 3e degré peut se porter acquéreur avec une priorité face au locataire). Le congé, qui vaut offre de vente, est valable pendant les 2 premiers mois du préavis. Si le locataire accepte, il informe le propriétaire par lettre recommandée. S'il refuse, le propriétaire peut vendre avec le locataire en place, et le nouvel acquéreur doit prolonger le bail de 2 ans minimum.

Lorsque le bien est loué meublé (LMNP, LMP)

Le locataire a le droit d'occuper le logement pour une durée minimale d'1 an. En cours de bail, le propriétaire est libre de vendre, sans droit de préférence pour le locataire, et le bail est transféré aux mêmes conditions. À la fin du bail, le propriétaire informe le locataire au moins 3 mois avant la fin du bail. Le locataire n'a pas de priorité pour l'achat. L'achat d'un appartement en location meublée comporte donc beaucoup moins de contraintes.

Acheter un appartement loué permet de négocier une décote

La remise « classique » est une réduction sur le prix d'achat qui en pratique peut aller de 10 % à 15 % du montant du logement. Elle dépend de la durée du bail restant (plus la récupération est éloignée, plus la négociation est possible), du montant du loyer, de l'ancienneté du locataire, de la qualité du bien et de la situation géographique.

La remise loi 1948 est plus spécifique. Cette loi concerne les logements construits avant le 1er septembre 1948, dans une commune de plus de 10 000 habitants, dont les locataires sont en place à une date antérieure au 23 décembre 1986. Si toutes ces conditions sont réunies, le locataire bénéficie de cette protection : vous ne pouvez lui donner congé que s'il a moins de 70 ans et dispose de revenus supérieurs à 27 381 euros, et vous devrez le reloger dans un logement équivalent. Cette réduction est généralement de plus de 20 % du prix d'achat.

Vos obligations et le bénéfice financier

En devenant le nouveau propriétaire d'un appartement déjà loué, vous assumez le rôle de bailleur : établir un contrat de location valide, veiller à un logement sûr et salubre, respecter les conditions du bail en cours, gérer les plaintes et demandes de réparations, et respecter les limites de loyer et protections des locataires établies par la loi.

L'un des atouts est le rendement immédiat : le loyer peut prendre en charge une partie ou la totalité des frais liés à l'achat, sans période de vacance. De plus, l'achat d'un appartement loué peut offrir une rentabilité locative plus élevée, la négociation étant généralement plus conséquente et le loyer déjà en place.

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