Quels sont les documents obligatoires pour vendre un appartement ou maison ?

La cession d'un appartement ou d'une maison nécessite de présenter plusieurs documents indispensables. Il est primordial pour les vendeurs de bien maîtriser la liste des documents impératifs à présenter lors de la cession d'un bien immobilier. Il est recommandé de préparer en avance tous les documents requis pour la cession afin d'éviter les interrogations de l'acheteur.

Quels documents sont obligatoires pour la cession ?

Lors de la cession d'un appartement ou d'une maison, le cédant doit remettre différents documents indispensables à l'acquéreur. Ces documents ont pour but d'informer l'acquéreur sur la situation du bien immobilier et de la copropriété le cas échéant. Voici les documents principaux que le cédant doit remettre :

• Le titre de propriété : ce document atteste que vous êtes bel et bien le propriétaire du bien immobilier que vous cédez.
• Les diagnostics techniques immobiliers : différents diagnostics impératifs permettant à l'acquéreur d'être informé sur la situation du bien qu'il acquiert (notamment le diagnostic de performance énergétique, DPE).
• L'état des risques et pollutions : ce document répertorie les risques et les pollutions auxquels le bien immobilier est soumis.
• Les documents à remettre pour les biens en copropriété (détaillés ci-après).

Dans l'hypothèse où le bien a connu des travaux conséquents d'extension, de rénovation ou si le bien est un bâtiment neuf, il conviendra de transmettre à l'acquéreur toutes les autorisations administratives, assurances, etc. pour le protéger en cas de vice : le permis de construire, les autorisations de travaux, le certificat de conformité, les autorisations d'urbanisme, les factures des travaux, la déclaration d'achèvement des travaux, le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires, la non-opposition de la mairie, la garantie dommages-ouvrage ou décennale si elle existe.

Par la suite, une fois que l'acquéreur et le vendeur se sont accordés sur un prix via une offre d'achat, le notaire sollicitera quelques documents complémentaires obligatoires pour rédiger la promesse de vente : la copie des pièces d'identité et les justificatifs de situation familiale (célibataire, mariage, pacs, divorce).

Documents à fournir en fonction des situations

Outre les documents obligatoires mentionnés antérieurement, il y a d'autres documents obligatoires selon la situation :

• Si le bien immobilier est en location, il est impératif de fournir le bail en vigueur, l'état des lieux, le montant du loyer, etc.
• Si le bien immobilier se situe dans une zone à risques naturels, il faut fournir un état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT).
• Si le bien immobilier se trouve dans une zone bruyante, il faut fournir un état des nuisances sonores aériennes.

Documents recommandés mais non obligatoires

Même si ces documents ne sont pas imposés, il est vivement conseillé de les remettre à l'acheteur lors de la vente d'un bien immobilier :

• Les plans et les relevés de cadastre : ils aident l'acheteur à se projeter dans le logement et à évaluer le potentiel du bien.
• Les factures liées à la consommation énergétique du bien : gaz, électricité, fioul.
• Les factures d'entretien de la chaudière, de la cheminée, de la piscine.
• La taxe foncière et d'habitation si applicable.
• Les factures des petits travaux et de meubles encore sous garantie destinés à rester dans le logement après la vente.

En copropriété : documents spécifiques

Les documents qui doivent être fournis lorsque les biens se trouvent en copropriété :

• Les trois derniers procès-verbaux d'assemblées générales : pour examiner l'état de la gestion de la copropriété et les travaux votés.
• Le certificat de mesurage Carrez : pour déterminer la superficie privative du bien vendu.
• Le règlement de copropriété : règles de fonctionnement, droits et obligations de chaque copropriétaire.
• Le carnet d'entretien de l'immeuble : tous les travaux d'entretien et de réparation réalisés.
• La fiche synthétique de la copropriété et une notice d'information sur la copropriété.
• Le relevé des charges de copropriété (appels de fonds).
• Le cas échéant, le diagnostic technique global de l'immeuble.
• Le montant du fonds de travaux rattaché au bien vendu et les impayés rattachés au lot vendu.

Si l'acquéreur est déjà copropriétaire, peut-on donner moins de documents ?

Lorsque l'acquéreur est déjà copropriétaire au sein de la même copropriété que le bien à vendre, il est envisageable de donner moins de documents. L'acquéreur est supposé être au courant des règles de fonctionnement de la copropriété et des décisions adoptées lors des assemblées générales. Il peut donc être exempté de fournir certains documents tels que le règlement de copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales, le carnet d'entretien de l'immeuble. Néanmoins, l'acquéreur devra disposer d'accès aux données individuelles du lot auxquelles il n'a pas accès.

Si le logement est en location

Si la propriété est en location lors de la vente, le vendeur doit informer l'acquéreur de l'existence du bail, une copie de l'état des lieux d'entrée, le montant du dépôt de garantie, les dernières quittances de loyer et les charges locatives.

Le vendeur doit aussi informer l'acquéreur de ses obligations en tant que nouveau propriétaire-bailleur, notamment le respect des clauses du contrat de location en cours, le paiement des loyers et des charges locatives, ainsi que la gestion des éventuels conflits avec le locataire.

L'audit énergétique pour la vente d'une passoire thermique

Depuis le 1er avril 2023, la cession d'un bien immobilier considéré comme une « passoire thermique » est soumise à une nouvelle exigence : celle de présenter un audit énergétique effectué par un expert certifié. Tout propriétaire d'une maison individuelle ou d'un immeuble comportant plusieurs logements classés F ou G a l'obligation de réaliser un audit énergétique. Les propriétaires de lots en copropriété ne sont pas concernés.

L'audit énergétique devra être réalisé avant la commercialisation du bien et devra être annexé à toute promesse de vente ou acte authentique de vente. Cet audit permet d'évaluer la performance énergétique du logement, d'identifier les travaux de rénovation énergétique à réaliser et d'estimer leur coût.

À quel moment ces documents doivent-ils être fournis ?

L'ensemble des documents obligatoires et recommandés lors d'une transaction immobilière doivent être remis à l'acheteur avant la signature de la promesse de vente ou du compromis de vente. Ces documents permettront à l'acheteur de vérifier la situation juridique et technique du bien, et de s'assurer qu'il correspond à ses attentes et à ses besoins.

Quelle conséquence si ces documents ne sont pas fournis ?

La conséquence si tous les documents ne sont pas remis à l'acquéreur est que le délai de rétractation de l'acheteur qui est de 10 jours après la signature de la promesse de vente ne pourra débuter uniquement lorsque tous les documents obligatoires lui seront transmis.