Rétractation offre d'achat : est-ce possible ?

L'offre d'achat est l'un des premiers actes importants lorsque l'on souhaite acheter un bien immobilier. Cependant, celui-ci peut avoir des conséquences importantes s'il ne respecte pas un certain formalisme. Cet article vous explique tout ce que vous devez savoir sur la rétractation d'une offre d'achat.

L'acceptation de l'offre d'achat par le vendeur et l'acheteur

Lorsque l'offre d'achat est acceptée par le vendeur, elle devient un contrat ayant force obligatoire. Cependant, l'acceptation doit être formelle et écrite pour être valable. Si le vendeur accepte l'offre d'achat verbalement, cela n'a aucune valeur juridique.

Comment annuler une offre d'achat avant la signature du compromis ?

Avant la signature du compromis de vente, il est encore possible pour l'acheteur de se rétracter de son offre d'achat. Néanmoins, il est important de comprendre la différence entre l'offre d'achat et le compromis de vente.

L'offre d'achat est un acte par lequel l'acheteur fait connaître son intention d'acheter le bien à un prix donné. L'étape suivante est la signature d'une promesse ou d'un compromis de vente, qui peut avoir lieu dans une agence immobilière ou chez le notaire.

Le compromis (ou promesse de vente) est un contrat par lequel l'acheteur et le vendeur s'engagent à la vente du bien, sous certaines conditions suspensives énoncées dans le contrat. C'est à ce moment-là que l'acheteur verse une somme, jusqu'à 10 % du montant de la vente, au titre d'une indemnité d'immobilisation. Elle est versée sur un compte de notaire et déduite de la vente si celle-ci aboutit. Cette somme sera reversée au vendeur si l'acheteur se rétracte après le délai légal de rétractation ou hors du champ des conditions suspensives. Il n'y a pas de versement de fonds avant la signature de la promesse ou du compromis.

Est-ce qu'une offre d'achat nous engage ?

L'offre d'achat orale n'a aucune valeur juridique et ne lie ni l'acheteur ni le vendeur.

L'offre d'achat écrite : il est fortement recommandé de la faire par écrit, via un courrier signé de manière manuscrite et envoyé par email au propriétaire pour contre-signature, ou par courrier recommandé. Si l'offre est acceptée et contresignée par le vendeur dans le délai inscrit, la vente est formée sans possibilité au vendeur de se désister, en vertu des articles 1113 et 1583 du Code civil. Le vendeur ne peut donc plus céder le bien à un autre acheteur ni revenir sur le prix accepté.

Comment annuler une offre d'achat en tant qu'acheteur ?

Si vous souhaitez retirer votre offre d'achat, il est important de le faire rapidement et de manière officielle. Si vous n'avez pas encore signé de promesse ou de compromis, vous pouvez simplement retirer votre offre en envoyant un courrier recommandé au vendeur ou en informant votre agent immobilier. Si vous avez déjà signé une promesse ou un compromis, vous avez un délai de rétractation légal qui vous permet de vous retirer sans pénalité. Passé ce délai, vous devrez vous référer aux conditions suspensives du contrat (la plus populaire étant la condition suspensive de prêt).

Quel est le délai de rétractation légal sans pénalité ?

En vertu de l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, lorsque le bien est à usage d'habitation et que le futur acquéreur est un non-professionnel de l'immobilier, ce dernier bénéficie de la faculté de se rétracter. Une copie de la promesse de vente avec ses annexes lui est notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par courrier électronique. Dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre, le bénéficiaire peut exercer cette faculté, par lettre recommandée avec accusé de réception ou exploit d'huissier.

Le délai de 10 jours se compte ainsi : le premier jour commence le lendemain de la première présentation du courrier recommandé ; le dernier jour est le dixième jour suivant ; le courrier de rétractation doit être envoyé au plus tard le dernier jour du délai. En vertu de l'article 642 du Code de procédure civile, le délai expirant un samedi, un dimanche ou un jour férié est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant. En cas de pluralité de bénéficiaires, la rétractation d'un seul emporte automatiquement résolution.

Le vendeur peut-il se rétracter ?

Comme indiqué, si l'offre est acceptée et contresignée par le vendeur, la vente est formée sans possibilité pour lui de se rétracter, en vertu des articles 1113 et 1583 du Code civil. S'il se rétracte tout de même, il encourt des poursuites judiciaires. Néanmoins, si l'offre était orale, elle n'est pas valable et le vendeur n'est pas engagé.

Cas où l'acheteur ne se manifeste plus : si l'acheteur ne donne plus signe de vie après une offre acceptée, il s'agit d'une situation délicate puisque le vendeur est engagé et ne peut plus se rétracter. Pour l'éviter, il est nécessaire de s'assurer des motivations de l'acquéreur, de son profil financier, et de borner la rédaction de la promesse à une date limite maximale à partir de l'acceptation.

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